こんにちはプラズマコイ(@purazumakoi)です(^^)
田端信太郎さんの著書である「これからのお金の教科書」について要約して、皆さまと勉強をしていきたいと思います。
本書は、これからの時代で「あなたが探しているお金との付き合い方」と、
これからの「資本主義を生き抜いていくための考え方のヒント」になるための本です。
年収の伸びしろをケタ違いにしてくれる本です。
このブログによる要約＆補足を読んだ時間や、
本書をご購入の場合はそのお金があなたの「資本になる」と嬉しいです。
本書はChapterが複数に分かれており、１章ずつ要約をしております。
今回は、⑥「ローン・保険」で後悔しない判断軸を持て について要約をしていきます。
家を買うなら、リスクを想定してシミュレーションをしてから
本書には田端さんの「実体験」として、実際にタワマンを購入した時のエピソードを基に、家を買う時に大切な事が紹介されています。
まずは大切なステップを３つご紹介します。
物件を買う時に失敗しないための３ステップ
- 「売るに売れない最悪の自体」を想定する
- エクセルでリスクを計算
- 自分が売る時に、誰がこの物件に済みたいかをイメージ（リセールバリュー）
完全に不動産投資家の考え方ですね
詳しく解説していきます。
「売るに売れない最悪の自体」を想定
家は非常に大きな買い物です。
そうなると、買う時に考えなければいけないリスクが２点があります。
家を買う時の主なリスク
- 転勤、転職のリスク
- 事故や病気で働けなるリスク
会社から「転勤」を命じられるかもしれませんし、もっと面白い仕事をするため年収を下げてでも「転職」をしたくなるかもしれません。
「事故や病気」で働けなるかもしれません。
そんな時、住宅ローンの残りの方が、売却価格より低い場合は「借金」を抱えてしまいます。
そうなると「売りたくても売れない最悪の事態」になってしまいます。
そうなった時の事を「想定して家を買う」のです。
エクセルでリスクを計算
売るに売れない状態でも「他人に貸して賃料でローンを返済」することが出来れば、転勤や働けなくなった時のリスクが無くなります。
つまりそういった、資産価値の高い家を買うことができれば良いのです。
売れないなら、貸してローンを返せるくらいの優良物件を買えればリスクが下がりますね
賃料で以下の３点を全て賄うことができる物件であれば良いですね。
物件を売らずに貸して「賃料でローンを返せる物件」を選ぶ
- 返済中のローンの支払額
- 管理費
- 修繕積立金
上記などの支出項目を賃料でまかなえる物件なら安心
また、賃料で支払いを賄う際は、以下の３点を考慮して収入の見込みを計算する必要があります。
賃料収入、支払い額増加の変動リスク
- 景気が変化した際の、ローン金利などの変動リスク
- 借り手が見つからない、空室リスク
- 古くなってきた時の、賃貸下落のリスク
これをやっておくと「どのくらいの買い物までなら大丈夫か？」を知ることができますし、家を買うことで、自分の可能性を狭めてしまうリスクを下げることになります。
家を買うことで、ローンに縛られて、自由がなくなる可能性もありますからね。
そのため、最悪の事態をシミュレーションをして、
ローンを払っても「夏休みの旅行くらいはいける」といった余裕を持っておくことが必要です。
これを怠ると、こんなはずではなかった！と頭を抱えることになってしまって、ローンを払い続けるために無理して働き続ける事になってしまうかもしれません。
この様に、家を買う時はリスクとリターンのバランスを考慮することが大切です。
問題は「分譲 VS 賃貸」ではなく、自分はどう暮らしたいか？
家を資産価値としてみるなら、賃貸の方がリスクがすくないと言われています。
逆に、ローンを払い終えた時に、価値が残る場合、分譲住宅の方が資産価値が高いと言えます。
ただ、あくまで「お金は人生の選択を増やすため」にあるものです。
賃貸や分譲といった、どっちがお得か、損かという考えよりも「自分がどうやってくらしたいか？そのためにはどんな物件が良いか？」という価値観を持っていて
そのためには、分譲でも賃貸でもどっちでも良い。
住宅にはこういった、価値観で取り組むと変な考えに惑わされることもありません。
低金利の時代は、借りたほうがお得になる場合もある
金利が低いときは安く借りられるので、現金を
よく借金は悪だ、現金で全部払ったほうが良いと言われます。
しかし、低金利の時代は「借りても余分に支払うお金が少なく済みます」
特に住宅ローンの場合は「住宅ローン減税」が適用できます。
そうなると「金利は実質ゼロ」で借りる事も出来るのです。
であれば、現金は手元に残しておいた方が良いのです。
その現金は、株式投資にまわして配当金をもらって収入を増やす事もできますし、自己投資にお金を使って、よりお金を生み出す資本を作り出す事ができます。
お金を借りて、そのお金を使って、収入を生み出すことを投資といいますね。
金利に敏感になることがお金持ちの近道
お金持ちは必ず金利に敏感になる事が必要です。
高い金利でお金を借りると貧乏になる
例えばお金持ちは絶対に「リボ払い」をしません。
金利がとても高いからです。
リボ払いだと「手数料を年利10%以上取られることも珍しくない」です。金利にはとにかく目を光らせましょう。
例えば、同じ金額を借りたとしましょう。
高金利のデメリットがわかります。
金利は敵に回すと怖い
- 100万円を金利1%で借りる → 101万円の支払い
- 100万円を金利10%借りる → 110万円の支払い
この様に、高い金利で借りると同じ金額を借りたのに「支払い額に大きな差がでる」ことになってしまう場合もあります。
低い金利でお金を借りるとお金持ちになる
例えば、同じ金額を借りたとしましょう。
先ほど同じ例ですが、今回は低金利だとメリットがあることがわかります。
低い金利で借りると支払い総額が減る
- 100万円を金利1%で借りる → 101万円の支払い
- 100万円を金利10%借りる → 110万円の支払い
つまり、例え自分の能力（収入）が同じでも、
「金利が低ければ、高い物件に手が届くのです」
例えば、あなたの住宅に当てられる予算が8000万円だったとします。
「金利が違うだけで買える物件の額が変わる」のです。
金利が違うだけで「価格が違っても」支払い総額が同じになる
- 金利3%・・・5500万円のマンションをフルローンで35年返済すると総額が8890万円
- 金利0.5%・・・8000万円のマンションをフルローンで35年間で返済すると総額が8772万円
つまり、金利が違うだけで、5500万円の物を買えるか、8000万円を買えるかの差が生まれるのです。
実際はここまで金利に開きは無いかもしれませんが、金利の力を理解する事ができたと思います。
住宅ローンを組むなら金利が0％台の今！
「日本の長期金利は日本国債の10年利回りとほぼ同じ」と考えてよいと本書には記載されています。
2020年11月11日の日本国債10年利回りは「0.04%」です。
住宅ローンの固定金利は0.9%が底値
住宅ローンの金利はフラット35（固定金利）というプランだと、
基本的には長期国債の0.9%と連動します。
そして以下のグラフを見ると、2019年の12月が、概ね底だったことがわかります。
更に言うなら、2020年も十分安い水準ですね。
そして、0.9%の時は、お得に借りるチャンスですし、
金利が1.5％の時に借りたなら、数年後別の金融機関で「借り換え」をして0.9%にするといった手もあります。
住宅ローンの場合は0.9%くらいの金利なら「住宅ローン減税の控除があれば実質金利はかからないも同然」なので、そうであれば借りたほうが良いという考え方です。
住宅ローンの返済期間は何年が正解？
35年ローンはだめなんでしょうか？
住宅ローンの返済期限は何年が正解でしょうか？
一般的には35年ローンをよく耳にしますが「30歳から定年まで払い続けるのか？」など35年ローンのリスクもよく耳にしますね。
返済期間に絶対の正解はない
返済期限に何年が良いと言った答えはありません。
各自で事情も違えば、リスク許容度も違うからです。
たとえば、先程の「金利の話」を考えるのであれば、1%を切るような低金利の状態であれば、35年で借りてしまってもお得な場合もあります。
そうやって手物に余らせたお金を使って、もっとお金を増やすことや、新しく稼ぐ事に使うこともできます。
それに何より「家を買う理由」で最も大きいのは、お金の損得以外に「夫婦や子供ができるだけ笑顔に楽しく暮らせる価値」ではないでしょうか。
そういう意味では「今からの何十年間の家族の笑顔を買うための費用」だと思えば、その金利も安いと感じるかもしれません。
実際に自分が体験していない「自称専門家」の意見は信じない
あなたは、何か気になった時に、インターネットや、YouTube、雑誌などで情報を調べると思います。
その際に、発言の内容が信用できるかの判断材料を紹介します。
自分の体験で語れない人の意見は無視
- 「自分が体験した事、自分の考え」として話しているか？
- 「一般的には」といった他人を主語として話しているか？
どちらが信用できるかは？「自分がという一人称」で話していることです
もっと言うと「実際にその人が身銭を切ってやったことか？」が重要です。
実際にやった人は「一般論で言っている人とは真剣味が違います」
実際に現場で戦っている人や、戦った事がある人の意見は、やったことのない人の何倍も価値があるのです。
この記事の内容も、要約をしているだけになりますので、
鵜呑みにせずに、最終的には自分の頭で考える事が大切ですね。
その人は、過去に「実際に体験をしたこと」を語っているのか？を見極めましょう。
フラット35なら「団信」はつけないという判断をあなたはできますか？
本書では、田端さんの実体験としてフラット35を借りた時に「団信」をつけなかったというエピソードが紹介されています。
団信（団体信用生命保険）は任意なのでつけなくても良いのです。
住宅ローンを借りる人の多くは「団信」をつけますが
月に1、2万円支払いが高くなってしまいます。
月１万は結構大きいですよね
※別の記事で「無駄な保険には入らない」という趣旨の内容が書いてある「お金の大学」という本の要約もしておりますので、文末にリンクを載せて置きます。
話しを戻します。
ここで、田端さんがなぜ団信を付けなかったのかを具体的に紹介します。
田端さんが考えた思考のステップ
- フラット35の場合、団信の加入は任意
- 生命保険なので、自分が死んだ後も家族はこの家に住み続けるのか？がポイントになる
- ローンの残債よりも売却価格が上回ると計算できる物件を買っているので、夫の死後は売却すれば良いという選択肢がある
- 妻は実家が都内にあるので、実家に戻っても良い
- 子供はやがて独立する
- 妻は、実家に戻らないにしても、広い家は必要なくなる
不動産投資の観点で言うなら「資産」を買っているのが、そもそも強いですね。
つまり何が言いたいのかと言うと「皆んながやっているから自分もやる」という発想はお金持ちから離れていく行動ということです。
みんなはお金持ちではないですからね。
- なんとなく「みんなが団信に入っているから」という理由で入るのはNG
- 本質的なリスクを把握して、その避けるべきリスクに備えるものにだけ、保険に入る
団信に限らず「生命保険というものは」は要は「旦那が死亡したら、ローンが払えなくなる為の保険」なわけです。
であれば、そもそも旦那が死んでも住宅ローンに悩まなくてもいい状態であれば「無駄なコストを払って有事に備える必要も無い」わけです。
このように「この保険は本当に必要なのか？を自分の頭で考えて判断する」ことが大切です。
【まとめ】大きな支出である「ローン・保険」で後悔しない判断軸を持つ
マネーリテラシーを高めて、失敗しない買い物をしましょう
田端信太郎さん著「これからのお金の教科書」Chapter6
「ローン・保険」で後悔しない判断軸を持て まとめ
- 家を買うなら、リスクを想定してシミュレーションをしてから
- 問題は買う家が「分譲 VS 賃貸」ではなく、自分はどう暮らしたいか？
- 低金利の時代は「借りたほうがお得」になる場合もあ
- 金利に敏感になることがお金持ちの近道
- 住宅ローンを組むなら金利が0％台の今！
- 住宅ローンの返済期間は、何年が正解という絶対的な答えは無い
- 「団信」を付けないという判断ができるくらい、その保険が必要か自分で考える
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